Mettere a disposizione un immobile con gli affitti brevi può rappresentare un’opportunità interessante per integrare il proprio reddito, ma il percorso è molto preciso dal punto di vista fiscale. Molti proprietari iniziano con entusiasmo e poi si ritrovano di fronte a situazioni di stress. C’è però un modo, attraverso le giuste conoscenze, per muoversi in questa situazione complessa senza commettere errori.
Cosa sono gli affitti brevi
Per locazione breve la legge italiana intende un contratto di affitto di durata non superiore a 30 giorni. Questo è il primo elemento che distingue gli affitti brevi da quelli tradizionali. Non è, ovviamente, solo una differenza di durata: cambiano completamente gli obblighi fiscali, le modalità di tassazione e persino i diritti del proprietario. Se questa distinzione viene gestita correttamente, si possono evitare molti problemi.
Ma la legge dice qualcosa ancora di più specifici. Un affitto breve, per beneficiare della tassazione agevolata, deve essere gestito da una persona fisica e l’immobile deve essere a uso abitativo. Chi sta pensando di affittare una stanza in una villa con piscina e servizio di colazione potrebbe uscire dai parametri standard e potrebbe essere classificato come attività ricettiva vera e propria, soggetta a norme completamente diverse.
Cosa sapere sulla cedolare secca
La cedolare secca è stata pensata come un regime interessante per i proprietari privati. Si tratta di un’imposta sostitutiva unica, semplice, senza deduzioni complicate. Ma qui potrebbero nascere alcuni errori di valutazione, proprio perché il sistema prevede delle aliquote differenti in base al caso specifico.
In riferimento alla cedolare secca, infatti, il primo immobile è tassato al 21%, ma dal secondo immobile in poi l’aliquota sale al 26%. Questo è fondamentale: un proprietario con due appartamenti in affitto breve non sta pagando il 21% su entrambi, ma il 21% sul primo e il 26% sul secondo.
Un secondo errore frequente riguarda l’applicabilità della cedolare secca. Chi gestisce più di quattro immobili in affitto breve non è più un semplice proprietario privato, perché è considerato un imprenditore. In questo caso, la cedolare secca non è nemmeno disponibile e il proprietario dovrà sottoporsi alla tassazione ordinaria per impresa, con obblighi contabili e amministrativi più pesanti.
Come semplificare gestione e fiscalità
La gestione manuale di prenotazioni, comunicazioni con gli ospiti, check-in e pagamenti è un’attività che consuma tempo ed energia. Inoltre, gli errori amministrativi e fiscali sono dietro l’angolo. Dolcebot.com rappresenta un’evoluzione importante in questo ambito: il primo property manager digitale specificamente pensato per gli affitti brevi.
Ma cosa lo distingue davvero? DolceBot non è una semplice piattaforma di sincronizzazione degli annunci. Il sistema automatizza l’intero ciclo di vita della prenotazione, dalla sincronizzazione multipiattaforma (Booking, Airbnb) alla gestione delle comunicazioni, passando per il check-in automatizzato tramite serrature elettroniche e per l’emissione dei documenti fiscali obbligatorio.
Tutto questo funziona 24 ore su 24 per tutti i giorni della settimana, con ottime possibilità per ridurre il tempo nel quale si interagisce manualmente. Particolarmente rilevante è la gestione automatica della fiscalità.
Chi decide di affidarsi alla cedolare secca può contare sulla funzione di DolceBot che calcola l’aliquota corretta (21% o 26% a seconda del numero di immobili), emette i documenti fiscali in modo trasparente e versa l’imposta al posto del proprietario, basandosi unicamente sul costo notte.
Anche l’assistente digitale integrato, Maya, ha un ruolo fondamentale. È basato sull’intelligenza artificiale e interagisce con gli ospiti via WhatsApp, Airbnb e Booking, in oltre 10 lingue. Risponde a domande sul soggiorno, sull’immobile e sulla città e fornisce istruzioni sul check-in.
Inoltre, DolceBot gestisce la registrazione di tutti gli ospiti presso i portali indicati dalla normativa italiana, il tutto in rispetto totale delle norme GDPR. Questo elimina uno dei compiti più rischiosi per chi si occupa di affitti brevi.
