La donazione immobiliare è una pratica piuttosto diffusa in Italia con oltre 200.000 atti all’anno. Tuttavia nel tempo si è rivelata, in svariati casi, penalizzante per chi ha acquistato fino ai primi di dicembre 2025. Infatti acquistando un immobile proveniente da donazione si poteva incorrere in un rischio significativo: gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli, ascendenti) potevano esercitare l’azione di restituzione, chiedendo la restituzione del bene anche a distanza di anni dalla vendita. Questo ha creato incertezza nel mercato immobiliare e ha reso altresì difficile ottenere mutui su tali immobili donati dunque era quanto mai necessario intervenire con una riforma. Con il DDL Semplificazioni (art. 44) e la Legge 182/2025, è stata approvata una riforma storica che ha rivoluzionato la disciplina delle donazioni immobiliari.
Donazione immobiliare – Le principali novità sono: a) l’abolizione dell’azione di restituzione: gli eredi legittimari non possono più agire contro i terzi acquirenti per ottenere la restituzione dell’immobile. La tutela degli eredi certamente resta, ma si trasforma in diritto di credito verso il donatario, pari alla quota di legittima eventualmente lesa; b) maggiore sicurezza giuridica: chi acquista un immobile donato non rischia più di perderlo per rivendicazioni ereditarie; c) accesso al credito facilitato: le banche possono accettare immobili donati come garanzia ipotecaria, favorendo mutui e finanziamenti. Cosa comporta ai fini della compravendita immobiliare questa riforma? Quali effetti ha sul mercato? Senz’altro più libertà negoziale e circolazione dei beni, maggiore appetibilità degli immobili di provenienza donativa. Questa riforma risolve una criticità che per decenni ha penalizzato il mercato immobiliare, eliminando un ostacolo alla vendita e alla concessione di mutui.
Donazione immobiliare – Da quando è entrata in vigore questa riforma? Dal 18 dicembre 2025. E’ retroattiva? No. Gli atti stipulati prima di questa data restano soggetti alla normativa precedente, con possibilità di azione di restituzione entro 10 anni dalla morte del donante. In Italia, secondo i dati notarili, nelle famiglie, i nonni o i genitori desiderano lasciare i propri immobili con atto di donazione ai discendenti e con tale riforma vi sarà anche la libertà da parte di chi riceve il bene immobile di vendere liberamente qualora decidesse di farlo. Facciamo ora un esempio pratico su un immobile del valore indicativo di 400.000€. Osserviamo lo scenario: il donante è il padre, il beneficiario è il figlio. Il Valore catastale dell’ immobile è pari a 400.000€. La Categoria catastale é un’ abitazione non di lusso e il figlio possiede i requisiti prima casa.
Donazione immobiliare – L’ Imposta di donazione é in franchigia per il figlio in quanto sotto il 1.000.000€. Il Valore donato é pari a 400.000€. L’Imposta dovuta é pari a 0€ (perché sotto franchigia). Ci sono le Imposte ipotecarie e catastali che con agevolazione “prima casa” sono: 200€ per imposta ipotecaria a cui si aggiungono 200€ per imposta catastale. Totale: 400€. A ciò si somma il costo del notaio che varia tra i 1.000 – 1.500€ (dipende dalla complessità e dalla zona). Vi sono altre spese accessorie tra cui bolli, visure, registrazione pari a circa 200 – 300€.
Donazione immobiliare – Il Totale stimato con agevolazione prima casa è di circa 1.600 – 2.200€. Senza l’agevolazione prima casa vi sono le Imposte proporzionali: 3% sul valore catastale, 2% ipotecaria + 1% catastale dunque 400.000 € × 3% = 12.000€. Totale: oltre 13.500 €. Donare un bene immobile è un grande atto di amore fra donante e donatario. E’ un peccato vendere ma é pur vero che le esigenze di una famiglia, lungo il corso del tempo, cambiano e il percorso generazionale si modifica soprattutto alla luce della mobilità professionale crescente che induce le nuove generazioni a spostarsi allontanandosi dalla propria residenza d’origine.
